Comprar la primera casa

Podría ser el momento preciso

Porque podría ser el momento de comprar la primera casa.
En este blog raramente hablamos de bienes raíces, dedicándose principalmente a inversiones financieras. Además, en 2006-2007 ya había escrito que había una preocupante burbuja inmobiliaria en todo el mundo y en los 8 años siguientes no hubo gran necesidad de volver al tema, ya que todo el mundo sabe cómo fue.

De todos modos, ahora creo que empieza a ser hora de hablar de ello otra vez.

Bienes de consumo vs. Inversión

Antes de seguir adelante, sin embargo, debemos hacer una distinción entre la propiedad de inversión y los bienes raíces como un bien de consumo.

De hecho, mucha gente considera la primera vivienda como una inversión, pero en realidad, a todos los efectos, la primera vivienda es un bien de consumo. De hecho, una inversión es algo que genera un retorno, mientras que la primera casa no genera flujo de caja, de hecho entre los impuestos, los gastos de condominio, etc. … incluso representa un costo.

En realidad, la primera casa también es una mezcla, porque si excluimos a los que pueden vivir como padres o parientes, todos necesitan un techo y sin la primera casa tendrían que pagar alquiler. Así que la primera casa no genera flujo de efectivo, pero ahorra un flujo negativo.

En mi opinión, no es el momento de pensar en la propiedad como una inversión. Sin embargo, el momento de la primera casa podría empezar a ser interesante.

Las consecuencias de amplia liquidez

La razón por la que, en mi opinión, es un buen momento para considerar la compra de su primera casa es por los bajos tipos de interés. Hoy en día, para un comprador, es posible obtener una hipoteca de tasa fija a 25-30 años con un APR de 3.5-3.6%. Este es un nivel muy bajo y no necesariamente dura indefinidamente.

Por supuesto, esto no significa que los precios de las propiedades hayan tocado fondo. Por el contrario, creo que, sobre todo en algunas ciudades, los precios siguen siendo muy altos y pueden bajar aún más. Sin embargo, veamos qué pasa si las tasas aumentan.

Supongamos una propiedad de 200.000 euros, para la cual se contrata una hipoteca por el 70% del valor, mientras que el 30% proviene de recursos personales. La hipoteca tiene un costo total del 3,70% anual durante 25 años.

Esta persona, al final de los 25 años, habrá pagado un total de 277.000 euros. 60.000 euros como fondo inicial y unos 217.000 euros entre capital e intereses por el préstamo. Y ahora hagamos algunas simulaciones.

Si los tipos aumentaran sólo un punto porcentual y, por tanto, el coste de la hipoteca del 3,70% al 4,70%, para tener el mismo desembolso total el precio inicial de la propiedad debería subir a 184.000 euros. Un precio 8% más bajo.

Y si los tipos aumentaran dos puntos y el coste de la hipoteca llegara al 5,70%, para tener la equivalencia del desembolso el precio de la propiedad debería bajar a 170.000 euros, una disminución del 15% respecto al precio inicial.

Y mientras que un aumento de un par de puntos en las tarifas no sería un drama o algo excesivo, una caída del 15% en los precios no es poco. Dado el descenso que ya ha tenido lugar, no hay garantía de que suceda.

Por supuesto que nadie puede saber cómo irá el futuro y tal vez los precios caigan otro 30%. Pero ahora lo único que puede bajar son los precios, porque es poco probable que las tasas, a partir de este nivel, vuelvan a bajar.

Este no es el momento de invertir
Como ya he dicho, creo que se está volviendo interesante comprar la primera casa, incluyendo la reducción del impuesto de registro.

Sin embargo, considero que la compra de segundas o terceras casas con fines de inversión es una elección poco inteligente. Italia tiene una baja presión demográfica, una considerable superficie edificada y un porcentaje de hogares con una de las más altas tasas de propiedad de viviendas del mundo.

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